SCPI : Les 4 ratios avant d'investir

Si vous souhaitez investir et recherchez un revenu complémentaire, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise par les SCPI est votre solution come les scpi corum. Le profit des SCPI est plus intéressant que d’autres, mais les circonstances économiques et commerciales prévoient de changer les besoins des acquéreurs et la perception de l’immobilier d’entreprise.

Une SCPI doit respecter 4 ratios pour être performante. Vous devez les analyser avant d’investir.

- Le taux de distribution des SCPI
Ce ratio est le plus courant ; il s’agit du rendement de la SCPI, ou encore le ratio du dividende/valeur de la part. Les sociétés de gestion des SCPI communiquent davantage sur ce ratio. Le niveau du taux de distribution est défini en fonction de la politique de gestion de la société administrative. La combinaison de ce taux de distribution avec les 3 autres ratios est le seul moyen de déterminer la qualité de la SCPI et notamment la continuité de son rendement.

- Le taux d’occupation financier de la SCPI
Le taux d’occupation financier d’une propriété relate l’approche entre les loyers et indemnités facturées, et les loyers facturés si le logement était entièrement loué. Ce ratio est essentiel pour avoir une idée du taux de vacance locative, qui s’accentue au fur et à mesure où le ratio diminue. Un taux d’occupation financier déficient intensifiera la dégradation du revenu distribué par la SCPI. Le plus important est de déterminer l’origine de cette détérioration (départ d’un locataire, travaux, localisation inappropriée, loyer élevé, immeuble non entretenu ?). C’est pourquoi, les SCPI plus récentes auront toujours un meilleur taux d’occupation financier.

- Le report à nouveau
Le report à nouveau est une notion comptable non propre aux SCPI, surtout privilégié lors du lancement de la perpétuité du taux de distribution. Ce profit de la SCPI n’est pas partagé aux associés, et sera réservé pour faire face à toute éventualité selon les circonstances (à l’exemple des crises…). Plus ce ratio est important, plus la politique de distribution de la SCPI est réfléchie. La SCPI optimise constamment ses gains au lieu de les distribuer en totalité.


- Les provisions pour grosses réparations.

Ce ratio a davantage de valeur dans les critères de sélection d’une SCPI compte tenu l’évolution du marché de l’immobilier. Les locataires sont de plus en plus exigeants sur le respect des normes énergétiques et environnementales. Ce qui pousse les investisseurs mettre en vogue la stratégie de surperformance des immeubles « verts ». D’autant plus que les données d’IPD et la performance des fonds verts connus certifient la surperformance des immeubles souscrits dans une démarche environnementale.

Selon l’indice IPD de l’immobilier vert France, la performance des immeubles verts a atteint en 2011 un rendement global (rendement locatif + gain en capital) de 7,4 % contre 6,3 % pour les immeubles non verts de classe similaire. Cette surperformance s’explique par le rendement en capital grâce à la préférence des investisseurs pour les immeubles verts. En effet, ces immeubles neufs, restructurés et suivant les normes environnementales, sont les plus prospectés, se louent mieux et plus vite : leur part s’estime à 70 % contre moins de 50 % l’année précédente.
La SCPI doit ainsi miser davantage sur les normes énergétiques de son parc immobilier afin le rendre compatible à la demande locative et d’assurer son occupation à long terme par des locataires de qualité.

En conclusion, le taux de distribution à lui seul ne suffit pour estimer la meilleure SCPI corum. C’est en combinant les quatre ratios que l’investisseur pourra effectuer un investissement dans un profit durable, apte à s’ajuster aux bouleversements structurels et conjoncturels du marché de l’immobilier d’entreprise.

Quelle est la disponibilité de votre argent logé dans un Plan épargne retraite ?

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Face à l’entrée en vigueur imminente de la réforme des retraites pour septembre 2023, il devient plus que primordial de songer à épargner soi-même dans un placement sûr, et reposant sur le système par capitalisation. Le Plan d’épargne retraite PER en fait partie, et il a d’ailleurs été lancé dans le but de répondre précisément à ces objectifs. Attention (votre argent logé dans un PER au moment où vous partez à la retraite.

 

Le rachat d’un PER individuel et d’un PER collectif

Votre épargne dans un PER individuel (PERIN) et un PER collectif (PERCOL) peuvent être convertis en rentes viagères, ou retirés sous forme de capital :

  • les rentes viagères seront versées jusqu’à votre décès. Elles seront imposées suivant le régime de la rente viagère à titre gratuit (RVTG) si vous avez bénéficié de l’avantage fiscal pendant la période d’épargne, ou suivant le régime de la rente viagère à titre onéreux (RVTO) si vous avez renoncé à la déduction de vos versements.
  • le capital peut être retiré intégralement, ou par fraction, à tout moment, selon vos propres objectifs. La fiscalité est aussi fonction de la jouissance ou non de l’avantage fiscal pendant la période d’épargne. Quoi qu’il en soit, il vaut toujours mieux simuler ce que vous coûte réellement la sortie en capital par rapport au montant que vous débloquez et ce, en termes de fiscalité.

 

Le rachat d’un PER catégoriel

En revanche, si vous détenez un PER catégoriel, vous n’avez d’autre choix que de sortir en rente au moment où vous partez à la retraite. Le PERCAT remplace l’Article 83, il est plutôt destiné aux cadres et dirigeants d’entreprise et dont les versements sont obligatoires.

À savoir également que vous ne pouvez pas transférer les encours qui y sont logés vers un PERCOL ou un PERIN, tandis que l’opération inverse est autorisée.

 

Votre PER peut-il être débloqué avant terme ?

Oui, la possibilité de rachat anticipé fait partie des avantages du PER, mais toutefois sous certaines conditions. Ces dernières dépendent également du type de PER :

  • les PERIN et PERCOL sont plus flexibles : vous pouvez opérer un retrait de votre épargne pour financer l’acquisition de votre résidence principale ou encore en cas d’accident de la vie. Voici les 5 cas qui sont reconnus pour enclencher un déblocage anticipé : décès (le vôtre ou celui de votre conjoint, invalidité (ou celle du conjoint, des enfants), cessation de votre activité non salariale résultant d’un jugement de liquidation judiciaire, expiration de vos droits à l’assurance chômage, surendettement) [...]

Quelle SCPI Pinel choisir pour faire un investissement ?

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Les investisseurs souhaitant défiscaliser à travers les sociétés civiles de placement immobilier peuvent opter pour les SCPI dites fiscales. Ce sont les SCPI Pinel, Malraux, Denormandie et de déficit foncier. Ces SCPI ont pour avantage d’alléger l’impôt sur le revenu de l’investisseur tout en lui permettant de percevoir des revenus locatifs et ce, sans qu’il ait à s’alourdir de contraintes de gestion. Ce sont (fonctionnement de la SCPI Pinel. Leur patrimoine se compose d’immeubles résidentiels qui sont sélectionnés par la société de gestion, en fonction de leur emplacement. Pour rappel, seules les communes implantées dans les zones A Bis, A et B1 sont éligibles au dispositif. Une fois l’acquisition réalisée, la société de gestion se charge de la mise en location en tenant compte de multiples paramètres :

  • le plafond de ressources du locataire
  • le plafond par zone et par m²
  • la surface en mètre carré habitable
  • la surface utile) [...]

Quand et comment peut-on percevoir les dividendes d'une SCPI ?

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L’objectif de la souscription aux sociétés civiles de placement immobilier, c’est avant tout de percevoir des dividendes, c’est-à-dire des revenus locatifs provenant de l’immobilier. Pour cela, le nombre de parts que vous avez souscrites sera considéré pour calculer le montant que votre SCPI vous versera. La fréquence du versement des dividendesLa majorité des SCPI les distribuent (la souscription en assurance-vie) [...]

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