Les investisseurs souhaitant défiscaliser à travers les sociétés civiles de placement immobilier peuvent opter pour les SCPI dites fiscales. Ce sont les SCPI Pinel, Malraux, Denormandie et de déficit foncier. Ces SCPI ont pour avantage d’alléger l’impôt sur le revenu de l’investisseur tout en lui permettant de percevoir des revenus locatifs et ce, sans qu’il ait à s’alourdir de contraintes de gestion.
Ce sont les SCPI Pinel qui sont les plus répandues et les plus recherchées en vue d’une optimisation fiscale. Voici une sélection de SCPI Pinel à durée de détention variable – rappelons que c’est sur la base de cette dernière que la réduction d’impôt est calculée.
La base de fonctionnement d’une SCPI Pinel
Avant d’entamer le vif du sujet, intéressons-nous aux fondamentaux relatifs au fonctionnement de la SCPI Pinel. Leur patrimoine se compose d’immeubles résidentiels qui sont sélectionnés par la société de gestion, en fonction de leur emplacement. Pour rappel, seules les communes implantées dans les zones A Bis, A et B1 sont éligibles au dispositif. Une fois l’acquisition réalisée, la société de gestion se charge de la mise en location en tenant compte de multiples paramètres :
- le plafond de ressources du locataire
- le plafond par zone et par m²
- la surface en mètre carré habitable
- la surface utile
- le coefficient multiplicateur
- le prix d’acquisition
C’est en fonction de ces paramètres que le rendement locatif de la SCPI est obtenu, en plus du taux d’occupation financier. La tension locative pour chaque région est également un élément essentiel à analyser, mission qui incombe à la société de gestion.
C’est pourquoi, les rendements diffèrent d’une SCPI à l’autre. Toujours est-il que les SCPI Pinel génèrent un taux de distribution annuel de l’ordre de 2.8% à 3.2% en moyenne. En ce qui concerne le rendement final par rapport à la stratégie de l’investisseur, il est fonction du choix de la SCPI et de la durée de détention recommandée – qui est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. C’est en effet de ce paramètre dont dépend le montant de la réduction d’impôt : 12%, 18% ou 21% pour le Pinel Plus à compter de 2023, ou 10.5%, 15% ou 17.5% pour le Pinel classique. Ce sont les taux applicables pour un investissement jusqu’au 31 décembre 2023.
En règle générale, les SCPI sont des placements long terme, dont la durée minimale de détention des parts est de 9 ans. Le choix est donc fonction de l’horizon de placement de l’investisseur, sachant qu’il a la possibilité de souscrire sur 9 ans ou 12 ans. Les SCPI opérant sur une durée de 6 ans, quant à elles, sont assez rares sur le marché.
Notons qu’avec les SCPI Pinel, vous détenez un patrimoine d’immeubles neufs qui vous permettront de bénéficier d’une plus-value au moment de leur revente, c’est-à-dire à la liquidation de la SCPI, au terme de la période d’engagement.
Les SCPI à souscrire pour un horizon de placement de 9 ans
Ci-après les SCPI dont la durée de détention est de 9 ans, générant une réduction d’impôt de 18% :
- Multihabitation 10 de la société de gestion La Française Real Estate
- Sélection Logement de l’opérateur Amundi Immobilier
- Habitat 5 de l’exploitant Ciloger
- Allianz Domidurable 3 et Allianz Domidurable 4 de la société Immovalor Gestion
- Amundi Sélection Logement d’Amundi Immobilier
- Ciloger Habitat du groupe AEW Ciloger
Les SCPI à souscrire pour un horizon de placement de 12 ans
Citons parmi les SCPI dont la durée de détention est de 12 ans, Urban Vitalim qui aboutit à une réduction fiscale de 21%. Elle est gérée par l’opérateur Urban Premium.
