La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif qui a pour première mission d’acquérir et de gérer un parc immobilier, à l’exemple de l’immobilier cote basque. Administrée par une société de gestion et contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), une SCPI peut faire appel à l’épargne, collectant des fonds afin de distribuer des loyers à ses associés. Ces porteurs de part peuvent investir à travers quatre méthodes : au comptant, à crédit, en démembrement ou bien via un contrat d’assurance-vie.
Au comptant
En choisissant cette première méthode, vous devez disposer de liquidités immédiates. Elle répond à trois objectifs : la perception d’un revenu trimestriel, la diversification de son épargne, mais également, l’obtention d’un rendement attractif. En effet, le taux moyen distribué en 2014 s’élève à 5,08%, un rendement bien supérieur qui attire continuellement les investisseurs. Concernant la fiscalité, les revenus de la SCPI sont soumis au régime des revenus foncier mais il est également envisageable d’opter pour le régime micro-foncier. Les plus-values de cession sont soumises au régime d’imposition des plus-values immobilières.
A crédit
Un investissement en SCPI à crédit correspond à tous types de fiscalité et permet principalement de se constituer, à terme, un capital intéressant. L’avantage majeur de cette opération réside dans l’effet de levier du crédit. Ce montage consiste à financer son acquisition de parts à un coût inférieur au rendement des parts de SCPI. Si les parts rapportent 5,5% lorsque le financement coûte 4,5%, alors l’investisseur bénéficiera du différentiel de taux. Ainsi, l’effet de levier du crédit permet de réaliser une opération financière bénéficiaire sur la durée totale de l’investissement. Les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles des revenus fonciers, permettant d’acquérir de l’immobilier locatif en ayant un effort d’épargne personnel peu élevé.
En démembrement
Longtemps à l’insu du public, il s’agit d’une alternative intéressante pour les investisseurs désireux de se constituer un patrimoine, dont la fiscalité est plutôt élevée et ne nécessitant pas de revenus complémentaires immédiats. L’épargnant a la possibilité de n’acheter que l’usufruit qui est le droit de se servir d’un bien et d’en percevoir les revenus. À l’inverse, le nu-propriétaire ne pourra prétendre aux revenus que produit la SCPI qu’au terme de la durée de démembrement. En compensation, il pourra acheter ses parts de SCPI démembrées avec une décote, recouvrant la pleine propriété et cela sans taxation en sus.
Via un contrat d’assurance vie
Cette souscription est un procédé prudent pour les contribuables visant la rentabilité jointe à une optimisation fiscale. En effet, l’excellente rentabilité actuelle des SCPI est mariée aux avantages fiscaux propres à l’assurance vie, permettant une capitalisation des revenus. Ainsi, l’investisseur évite la taxation des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu qui peut être importante en fonction de la tranche marginale d’imposition. Cependant, l’avantage est que le rendement est donc immédiat ; les revenus correspondant au trimestre d’entrée dans le capital sont perçus.
Peu importe la méthode, un investisseur pourra toujours profiter des avantages d’une SCPI : un revenu net de charges et de frais de gestion, un investissement immobilier mutualisé sur différents immeubles et locataires, mais aussi, une gestion du parc immobilier intégralement prise en charge. Faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider définir au mieux votre projet.
