SCPI Scellier
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Scpi au sein d’un contrat d’assurance-vie vs scpi en direct

L’investissement dans des sociétés civiles de placements immobiliers peut aussi se faire en financement direct ou via un contrat d’assurance. Pour se faire un revenu en plus Mon Projet Retraite donne des détails sur ces deux types d’investissement et vous aide à choisir selon votre situation.

Les SCPI au sein du contrat d’assurance vie

En fait, avec ce mode d’investissement, c’est l’argent épargné dans le contrat d’assurance vie qui est utilisé pour financer le placement. Les frais spécifique aux SCPI est de 2,5%. Soit 97,5% investi moins les frais possible d’adhésion au contrat d’assurance vie.

Les intérêts obtenus sont automatiquement réinvestis en parts SCPI, moins les frais de la société de gestion pour entretenir son parc immobilier, plus les frais de gestion de l’assurance vie (0,96% pour le contrat Mon Projet Retraite). L’investisseur ne touche rien sur le coup, c’est un peu comme le perp.

L’argent sur un contrat d’assurance vie n’est pas taxable. Dans le cas de ce genre d’investissement, il n’y a de fiscalité qu’en cas de rachat (après 8ans de détention 7,5% + 15,5%). C’est ce cadre fiscal que l’assurance vie fait bénéficier sur les intérêts réalisés, qui constitue l’avantage. D’autre part, cette forme offre une plus grande liquidité car celle-ci est assurée par l’assureur.

Bien que, en passant par l’assurance-vie, un intermédiaire s’ajoute entre la société de gestion et le souscripteur. Donc plus de frais supplémentaires, et du rendement en moins.
D’autre part, c’est l’assureur qui décide de l’éligibilité ou non de la SCPI avec qui l’investisseur pourra placer. Et aussi du montant maximum possible à investir (pas plus de 50% pour Mon Projet Retraite et maximum 50 000€).

Les SCPI en direct

Il n’y a pas d’intermédiaire, le contrat d’investissement est directe avec la société de gestion. Le souscripteur devient porteur de part. Les frais sont compris entre 8 et 10% HT, le rendement est versé directement dans le compte bancaire du porteur de parts sans frais supplémentaire mais considérés comme des revenus fonciers, taxés à la tranche marginal d’imposition + 15.5% de prélèvements sociaux.

Pour ce mode d’investissement, les avantages sont déjà qu’ils sont finançables par emprunt bancaire ; donc une self-construction de patrimoine dans le temps. Mais en plus, il est intéressant si l’on veut se constituer un revenu complémentaire grâce à son mode d’attribution des intérêts versés directement dans le compte de l’investisseur. L’autre avantage est que toutes les SCPI sont accessibles en direct et le rendement net est meilleur du fait qu’il y ait moins d’intermédiaires entre le porteur de parts et la société de gestion.

Seulement, les revenus sont taxés comme des revenus fonciers et si l’on veut reprendre, l’investissement est moins liquide car il faut vendre les parts à l’inverse de l’investissement via un contrat d’assurance vie où la liquidité est assurée par la compagnie d’assurance.
Maintenant que vous avez des détails, vous pouvez faire vos analyses selon votre besoin et votre situation.