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SCPI : Les 4 ratios avant d'investir

Si vous souhaitez investir et recherchez un revenu complémentaire, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise par les SCPI est votre solution come les scpi corum. Le profit des SCPI est plus intéressant que d’autres, mais les circonstances économiques et commerciales prévoient de changer les besoins des acquéreurs et la perception de l’immobilier d’entreprise.

Une SCPI doit respecter 4 ratios pour être performante. Vous devez les analyser avant d’investir.

- Le taux de distribution des SCPI
Ce ratio est le plus courant ; il s’agit du rendement de la SCPI, ou encore le ratio du dividende/valeur de la part. Les sociétés de gestion des SCPI communiquent davantage sur ce ratio. Le niveau du taux de distribution est défini en fonction de la politique de gestion de la société administrative. La combinaison de ce taux de distribution avec les 3 autres ratios est le seul moyen de déterminer la qualité de la SCPI et notamment la continuité de son rendement.

- Le taux d’occupation financier de la SCPI
Le taux d’occupation financier d’une propriété relate l’approche entre les loyers et indemnités facturées, et les loyers facturés si le logement était entièrement loué. Ce ratio est essentiel pour avoir une idée du taux de vacance locative, qui s’accentue au fur et à mesure où le ratio diminue. Un taux d’occupation financier déficient intensifiera la dégradation du revenu distribué par la SCPI. Le plus important est de déterminer l’origine de cette détérioration (départ d’un locataire, travaux, localisation inappropriée, loyer élevé, immeuble non entretenu ?). C’est pourquoi, les SCPI plus récentes auront toujours un meilleur taux d’occupation financier.

- Le report à nouveau
Le report à nouveau est une notion comptable non propre aux SCPI, surtout privilégié lors du lancement de la perpétuité du taux de distribution. Ce profit de la SCPI n’est pas partagé aux associés, et sera réservé pour faire face à toute éventualité selon les circonstances (à l’exemple des crises…). Plus ce ratio est important, plus la politique de distribution de la SCPI est réfléchie. La SCPI optimise constamment ses gains au lieu de les distribuer en totalité.


- Les provisions pour grosses réparations.

Ce ratio a davantage de valeur dans les critères de sélection d’une SCPI compte tenu l’évolution du marché de l’immobilier. Les locataires sont de plus en plus exigeants sur le respect des normes énergétiques et environnementales. Ce qui pousse les investisseurs mettre en vogue la stratégie de surperformance des immeubles « verts ». D’autant plus que les données d’IPD et la performance des fonds verts connus certifient la surperformance des immeubles souscrits dans une démarche environnementale.

Selon l’indice IPD de l’immobilier vert France, la performance des immeubles verts a atteint en 2011 un rendement global (rendement locatif + gain en capital) de 7,4 % contre 6,3 % pour les immeubles non verts de classe similaire. Cette surperformance s’explique par le rendement en capital grâce à la préférence des investisseurs pour les immeubles verts. En effet, ces immeubles neufs, restructurés et suivant les normes environnementales, sont les plus prospectés, se louent mieux et plus vite : leur part s’estime à 70 % contre moins de 50 % l’année précédente.
La SCPI doit ainsi miser davantage sur les normes énergétiques de son parc immobilier afin le rendre compatible à la demande locative et d’assurer son occupation à long terme par des locataires de qualité.

En conclusion, le taux de distribution à lui seul ne suffit pour estimer la meilleure SCPI corum. C’est en combinant les quatre ratios que l’investisseur pourra effectuer un investissement dans un profit durable, apte à s’ajuster aux bouleversements structurels et conjoncturels du marché de l’immobilier d’entreprise.