En France, les droits d’un propriétaire sur son bien peuvent se diviser en trois : le droit sur l’usage ou usus, le droit sur les revenus ou fructus et le droit d’en disposer, c’est-à-dire le droit de le vendre ou de le donner, qui est l’abusus. Les deux premiers droits sont alors regroupés dans l’usufruit, et le dernier dans la nue-propriété. Un propriétaire peut acquérir tous ces droits ou soit juste l’euodia.fr ou juste la nue-propriété.
Pour une part de société civile de placement immobilier ou SCPI, l’acquisition peut se faire soit totalement, soit par nue-propriété.
Des droits de propriété démembrés temporairement
Lors de l’acquisition des parts de SCPI, la propriété peut être démembrée temporairement en usufruit et nue-propriété, pour une durée de 5 à 20 ans. L’investisseur ne sera qu’un nu-propriétaire durant toute cette période, et seul l’usufruitier pourra bénéficier des revenus.
Par contre, lorsque la période de démembrement prendra fin, le propriétaire pourra récupérer tous les droits sur son bien, et les revenus avec.
Les plus-values et les revenus
Une acquisition de parts de SCPI en nue-propriété peut avoir deux finalités : soit pour toucher des revenus réguliers, soit pour avoir des plus-values. L’investissement n’est pas destiné à faire des profits immédiats mais vise plutôt le long terme, comme une préparation à la retraite par exemple, en fonction de la durée du démembrement.
Valeur des revenus calculée par décote
Une décote permet de calculer la valeur de l’usufruit renoncée par le propriétaire durant toute la période de dénombrement. De ce fait, cette décote augmentera en fonction de la durée de renonciation des droits du propriétaire. De même que si le rendement de la SCPI est important, la décote le sera également.
Peser le pour et le contre
L’acquisition de parts de SCPI permet alors d’économiser pour sa retraite ou pour des projets à long terme, lorsque le propriétaire décide de récupérer tous ses droits. Par contre, il n’est pas intéressant pour les personnes visant à bénéficier immédiatement des revenus.
